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「最大手机pt游戏平台」南京地王之困

作者:匿名 时间:2020-01-10 14:37:31】

「最大手机pt游戏平台」南京地王之困

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8月10日,南京将再次迎来一波土拍。房企、媒体、以及大量的吃瓜群众再次聚集,主动为这次的土拍贡献关注度。

视线的聚焦,源于土拍市场的风向转变。 有数据显示,2018年1-7月,全国住宅用地流拍率为6%。如果对这个数字不敏感的话,看看全国土地市场最低迷的2014年吧,彼时的住宅用地出让流拍率仅4%。

南京的盛夏里,土地市场寒冬逆势而来。2016年疯狂拿地的“地王”们纷纷从宝座上站起身,等待着为“新王”让座。却没想到,一次次谦卑的拱手相让中,“皇位”成为了历史。

媒体们迅速计算出来的新邻居楼面价,与当年拿地时的掌声一样,在耳边“啪啪”作响。

point 1

拍地如炒股 买涨不买跌

地王这个名词,在词条里被定义为:社会舆论对于房地产开发土地招标活动中以硕大的资金数字拍的自己属意地块的中标单位的谐称。

然而衍生到 2015 年,这个词的“诙谐”属性受房地产的高热影响,变成了利润的代名词。在那几年里,凡是涉及到房地产的相关行业均是赚的盆满钵满,期间没拿到地或者拿得少的房企开始眼红。

于是,本着对房地产持续看涨的态度以及地就等于钱的信念,地王开始集中出现,并从一线城市延伸到二线城市,至 2016 年到达巅峰。

有数据称, 2016 年诞生了 350 个地王,且绝大部分分布于一、二线城市,南京就是这二线城市中的一员。仅 2016 年 1-4 月,南京成交的 15 幅含住宅的地块,就拍出了 7 个区域地王。

也就是在这个 4 月,经过了 61 轮竞拍,京奥港集团以 47.6 亿元摘得南京麒麟 g09 宅地,楼面价 22353 元 / ㎡,溢价率超 100% ,成为了当时区域地王。之后,项目公开案名:京奥港未来墅,计划打造新一代豪宅,精装交付,放风价 4 万元 / ㎡。

用地价刺激房价成了房企之间的默契,他们相信,买房人买房如炒股,总是买涨不买跌的。当然,房企自己也是这么想的。

京奥港没有孤军奋战, 2016 年 9 月,麒麟 g59 地块被新城以楼面价 22429 元 / 平米拍得; 2017 年 7 月,珠海华发拍下麒麟 g53 地块,配建保障房面积 1.1 万㎡,楼面价 17887 元 / 平米,现房销售。

在珠海华发拿下 g53 地块 1 月后,京奥港未来墅首开 1 、 2 号楼,开盘遇上史上最大力度的一波调控。限价之下,销许均价 25715.51-25993.31 元 / ㎡,仅比楼面加高出 3000 元 / ㎡。而此时麒麟的二手房价也与此价格相差不多,并未产生倒挂现象。

于是,因为限价,京奥港“第三代科技住宅”精装变毛坯,项目去化也仅 7 成。

官方曾经辟谣,也没能阻止最后的封停

在这之后,京奥港的案例上了各地楼市新闻,一代地王因为开发商不给工程款而停工。之后,南京2016年地王项目京奥港未来墅封停。

point 2

地王齐心协力 项目推进采用拖字诀

地王拿地时大手笔,自然在当时风光无限,之后的项目推进也难免被媒体关注。京奥港的封停是个例,但是拿地后“过得好”的地王,似乎也只有个例。 自 2016 年底“房子是用来住的不是用来炒的”定位出台后, 中国房地产迎来变革之年,整个市场开始急转直下。

2017 年末,克尔瑞研究中心( cric )就选取了热门城市 50 个典型地王项目进行数据统计,结果显示: 50 个地王项目目前只有 7 个已开盘, 29 个已开工未开盘,仍有 14 个尚未开工。南京自然在这其中。

在集体抬高地价后,地王再次形成默契,对于项目的推进统一采用了“拖字诀”。

2015 年 9 月 23 日, 中海以楼面地价 22373 元 / 平米拍下 g34 地块 ,当即便有专家预测项目今后销售价将达到 40000 元 / ㎡。这样的价格出自城北,势必引起舆论哗然,而品质开发商的进驻也给了城北人信心,市场二手房房价持续走高。

但也就是这个曾经的南京“地王”,项目推进过程也可谓漫长。直至 2018 年 3 月,该项目才迎来首开,销许均价 38388 元 / ㎡(鼓楼滨江区域限价 40000/ ㎡)。而这一次开盘,开发商就一次性领取了全部住宅房源销许。

同样患了“拖延症”的还有葛洲坝南京中国府项目。 2016 年 5 月 13 日,经历 25 轮竞拍, 葛洲坝以 32.8 亿元拍下河西南 g14 地块,楼面地价 45213 元 / ㎡ 。也是这次竞拍,南京的单价地王红线被再次推高。“南京房价将达 9 万元 / ㎡!”的呼声不少人还能记得。

然而就是这个当年万众瞩目的项目,如今 2 年已经过去,仍旧未能开盘。网上对于该项目的开盘时间也是一句:预计 2018 年首开。 2018 年已经过去 7 个月,留给葛洲坝的时间也不多了。

与葛洲坝一同在河西南作伴的还有金茂府项目。

同是 2016 年 5 月 13 日, 电建金茂连拿河西南 g12 、 g13 两幅地块,楼面价分别为 37027 元 / ㎡、 36890 元 / ㎡。 共计规划 15 幢高层住宅,其中 g12 地块 7 幢, g13 地块 8 幢。项目计划打造大平层,为金茂旗下最高端“府”系列产品。

今年 3 月,金茂府售楼处已经基本建成,对于售楼处的公开时间,开发商却一直回复待定。至 3 月底,网上有消息称金茂府预计 3 月底公开售楼处,预计 5 月份首开。

然而如今已经进入8月,网上可以找到金茂府动态的数据里,对于金茂府的开盘时间也同样是一句:预计2018年首开。

point 3

房价贴着地价 面包和面粉的问题又来了

前有京奥港因资金周转困难而封停,后有地王们拿地后却迟迟不让入市。 当初频频举牌竞拍的开发商们应该怎么都不会想到会有限价这么一招,也没有想到, 2018 年对于房企来说现金流才是王道。

南京的限价红线对于房企来说格外刺眼:河西中4.5万元/㎡,河西南3.5万元/㎡,江北核心区3万元/㎡,南站3.5万元/㎡,城北滨江4万元/㎡……

再看南京近年来诞生的高价地: 2015 年 -2017 年,南京土地市场共诞生了 38 幅超 20000 元 / ㎡的地块,这当中就有 6 幅地块楼面价超 3 万, 3 幅地块楼面价超 4 万, 最高地王红线 45231 元 / ㎡ 。

有相关政策规定,房企在拿地后 2 年仍未动工就已经违规。而对于一般楼盘来说,从拿地到规划再到开盘,周期也都控制在一年半以内。

而以上 38 个盘,除少量楼盘已经开盘,其中部分已经售罄外,绝大多数楼盘都尚未入市,这明显与市场规律不符。

在日益艰难的 2018 年,房企难道在高周转下不缺钱么?

当然缺钱,京奥港就是最好的例子。然而回顾 38 个盘拿地价格,这几乎与目前南京各个区域的限价持平。开盘价贴着地价走,房企就注定开一盘亏一盘了。

于是别说南京,整个中国的房地产企业都开始用“拖”来解决当前的问题。 房地产市场是一个轮回,房企们都希望拖一下就能等到下一个周期的到来。

而那些不得不开盘的楼盘,就必须用仅比地价高出千元销许价格开盘。买房人在觉得自己买到了史上房企亏的最多的一套房子时,有没有考虑过质量问题呢?

且看 2018 迎来的维权潮,既然限价不能放开,房企就开始变着花样想办法“省钱”。这样的形式下,房子质量一波不如一波。而房企之间有样学样,学会了更多的“省钱”方式。

我们都说我们这一代买了最贵且质量最差的房子。然而这一切才是开始,真正的高地价房子都还在“待定”状态。等到这些楼盘上市,维权可能才迎来真正的高潮。

2018年,调控仍在继续。2019年,难道就会松绑么?

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